Alloggiati Web 2026: 6 ore per affitti brevi, non più 24
Decreto Sicurezza 2025 e sentenza Consiglio di Stato: cosa cambia per l'invio schedine e l'identificazione ospiti in b&b, case vacanza e affitti brevi.
Il 21 novembre 2025 il Consiglio di Stato ha ripristinato la circolare 38138/2024 del Ministero dell'Interno, sospesa sei mesi prima dal TAR del Lazio. Molte strutture ricettive pensavano che l'obbligo fosse ormai archiviato. Non lo è, e nel frattempo è cambiata anche la finestra di tempo per inviare le schedine.
Due norme si sono mosse in parallelo nel 2025 e insieme ridisegnano gli obblighi di chi gestisce b&b, case vacanza, affittacamere e locazioni turistiche: il Decreto Sicurezza 2025 sul termine di invio delle schedine Alloggiati Web, e la conferma giudiziaria dell'obbligo di identificazione de visu degli ospiti. Chi si ferma alla vecchia regola dei 24 ore o pensa che un modulo online compilato dall'ospite basti, oggi lavora fuori norma senza saperlo.
Per chi opera nel settore, questo non è un dettaglio burocratico isolato: fa parte dello stesso fronte di digitalizzazione dei processi ospite che riguarda l'intero comparto delle AI Operations gestite — dal check-in alla comunicazione post-soggiorno — dove gli adempimenti normativi e l'esperienza dell'ospite finiscono per dipendere dagli stessi flussi operativi.
I punti chiave
- 6 ore, non 24: il Decreto Sicurezza 2025 estende progressivamente il termine breve anche a locazioni turistiche e affitti brevi, non solo ai soggiorni di una notte
- La sola comunicazione dati non basta: serve identificazione de visu dell'ospite, obbligo confermato dalla circolare Viminale 38138/2024
- Il Consiglio di Stato ha confermato l'obbligo il 21 novembre 2025, dopo che il TAR del Lazio l'aveva sospeso a maggio
- Verifica da remoto ammessa: videochiamata, videocitofono o QR con controllo reale — ma non un semplice modulo web senza riscontro visivo
- Sanzione penale: arresto fino a 3 mesi o ammenda fino a 206 euro per omessa comunicazione (art. 109 TULPS)
- Ricevute da conservare almeno 5 anni, scaricate entro 30 giorni dal portale
Cosa cambia davvero con il Decreto Sicurezza 2025
La regola dei 6 ore non è una novità assoluta: il D.M. 7 gennaio 2013 la prevedeva già per i soggiorni di una sola notte, mentre tutti gli altri arrivi restavano sotto il termine standard di 24 ore. Quello che il Decreto Sicurezza 2025 introduce è un'estensione — Lodgify 2026: il termine breve si applica ora, in modo progressivo regione per regione, anche a locazioni turistiche e affitti brevi in generale — non solo al pernottamento singolo.
Per un host che gestisce più unità con arrivi ravvicinati nel weekend, la differenza pratica è enorme: passare da "posso registrare l'ospite anche il giorno dopo" a "ho una finestra di poche ore, spesso serale o notturna" cambia il modo in cui va organizzato il check-in.
Fai il calcolo con un caso concreto: un ospite arriva alle 22:00 di sabato in un affitto breve soggetto alla finestra di 6 ore. La scadenza per l'invio della schedina cade alle 4:00 di domenica mattina — un orario in cui, in una gestione tradizionale, nessuno è più operativo. Con il vecchio termine di 24 ore la stessa prenotazione avrebbe lasciato margine fino alla sera successiva. È questo scarto — da "posso gestirlo con calma la mattina dopo" a "la scadenza cade nel cuore della notte" — il motivo per cui affidarsi solo alla memoria di chi fa il check-in espone al rischio concreto di sforare, anche in strutture gestite con attenzione.
Come comportarsi nel dubbio
Se gestisci affitti brevi o locazioni turistiche, la scelta più sicura è organizzarti già oggi come se il termine di 6 ore valesse sempre, indipendentemente dalla tua regione — l'estensione è dichiaratamente progressiva, non un evento che riguarda solo alcune zone in modo permanente.
Chi rientra nell'obbligo, anche se non lo sa
L'errore più diffuso tra chi affitta una sola stanza o gestisce un'unica unità è pensare che l'obbligo riguardi solo le strutture "vere", quelle con partita IVA e insegna. Non è così: rientrano nell'obbligo hotel, pensioni, B&B, case vacanza, appartamenti in affitto breve, agriturismi, campeggi, ostelli, affittacamere e residence — CamperGate 2026 — inclusi gli host che pubblicano su Airbnb, Booking.com o piattaforme simili, indipendentemente dal numero di immobili gestiti e dalla forma giuridica dell'attività.
La norma si applica anche in caso di ospitalità gratuita o se si affitta una singola stanza della propria abitazione: l'obbligo nasce da esigenze di pubblica sicurezza, non da un criterio fiscale. Non distingue tra attività imprenditoriale e occasionale — un privato che affitta saltuariamente un appartamento è soggetto esattamente alle stesse regole di una struttura ricettiva strutturata, comprese le tempistiche di 6 o 24 ore e le sanzioni dell'art. 109 TULPS viste sopra.
Se gestisci una sola unità
La dimensione della struttura non riduce il rischio: un singolo host con un solo appartamento è soggetto agli stessi obblighi di identificazione e agli stessi termini di invio di una struttura con decine di camere. Non avere un sistema strutturato, in questo caso, pesa di più perché manca anche il supporto di un reparto reception dedicato.
L'identificazione de visu: l'obbligo che il Consiglio di Stato ha appena confermato
La circolare del Ministero dell'Interno n. 38138/2024, datata 18 novembre 2024, ha chiarito un punto su cui molti gestori facevano confusione: comunicare i dati dell'ospite tramite Alloggiati Web non esaurisce l'obbligo. L'articolo 104 del TULPS richiede anche un riconoscimento de visu — la verifica che la persona fisicamente presente corrisponda al documento d'identità presentato.
A maggio 2025 il TAR del Lazio aveva sospeso la circolare, ritenendola sproporzionata per il settore extralberghiero. Il Ministero dell'Interno e Federalberghi hanno fatto ricorso, e il 21 novembre 2025 il Consiglio di Stato ha ribaltato la decisione — Extralberghiero 2026: la circolare torna pienamente efficace. Il collegio ha inoltre chiarito che "de visu" non impone necessariamente la presenza fisica dell'host — ammette anche verifica tramite videocitofono, videochiamata, QR code con controllo o strumenti biometrici, purché il sistema garantisca davvero la corrispondenza tra persona e documento.
L'errore più comune
Un modulo online compilato dall'ospite prima dell'arrivo, senza alcun passaggio di verifica visiva, non è conforme — anche se la schedina viene inviata puntualmente su Alloggiati Web. La sanzione colpisce l'assenza di riconoscimento, non solo il ritardo nella comunicazione.
Videochiamata live con confronto tra documento e volto dell'ospite
Conforme secondo la sentenza CdS del 21 novembre 2025
Videocitofono con operatore che verifica il documento in diretta
Conforme, riconoscimento reale a distanza
Modulo online compilato dall'ospite senza alcuna verifica visiva
Non conforme, anche se la schedina è inviata in tempo
Key box con solo codice PIN inviato via email
Non conforme senza un passaggio di riconoscimento de visu
Le sanzioni: reato penale, non solo multa amministrativa
L'articolo 109 del TULPS (R.D. 773/1931) qualifica l'omessa comunicazione delle generalità degli ospiti come reato, non come semplice illecito amministrativo: arresto fino a tre mesi o ammenda fino a 206 euro — Studio Cataldi 2026. È una delle poche violazioni amministrative del settore turistico-ricettivo con rilevanza penale diretta, ed è per questo che le questure la trattano con più severità rispetto ad altri adempimenti.
Secondo le guide di settore che seguono da vicino l'applicazione pratica della norma, ogni schedina mancante o trasmessa fuori termine costituisce una violazione a sé — un dettaglio rilevante per chi gestisce più unità con più ospiti contemporaneamente, perché il rischio economico e penale si moltiplica con il numero di persone non correttamente registrate, non resta fisso a una singola sanzione per l'intera struttura.
Le ricevute generate dal portale sono l'unica prova dell'adempimento in caso di controllo: vanno conservate almeno cinque anni — Wiisy 2026 — e scaricate entro 30 giorni dall'invio, perché dopo quella finestra il portale Alloggiati Web potrebbe non renderle più disponibili. In sede di verifica, l'assenza della ricevuta equivale a una mancata trasmissione anche se la schedina è stata effettivamente inviata.
Chi si accorge di una violazione prima di un controllo ha comunque un margine di rimedio: la sanzione può essere estinta tramite oblazione (artt. 162 e 162-bis c.p.) — Studio Cataldi 2026 — pagando una somma ridotta prima che il procedimento penale prosegua. È un'attenuante procedurale, non una scusa per non avere un processo strutturato: l'oblazione riduce il danno di un errore isolato, non trasforma un'omissione ripetuta in un problema minore agli occhi di chi effettua i controlli.
Cosa fare adesso — checklist pratica
Non dare per scontato che valgano ancora le 24 ore: se gestisci affitti brevi o locazioni turistiche, verifica lo stato di applicazione del Decreto Sicurezza 2025 nella tua regione e organizzati sulla base delle 6 ore.
Videochiamata, videocitofono o presenza fisica: scegli un metodo che lasci traccia della verifica effettuata, non solo del modulo compilato.
Con una finestra di 6 ore, l'invio manuale a fine turno diventa rischioso. Il dato va trasmesso appena il check-in si chiude, non accumulato per un invio serale.
Non fidarti della disponibilità del portale oltre i 30 giorni: scarica e archivia ogni ricevuta in un sistema che sopravviva a un cambio di gestionale o di collaboratore.
Con arrivi ravvicinati su più appartamenti, il rischio non è una schedina dimenticata ma diverse, tutte insieme in un weekend pieno — serve un unico punto di controllo, non processi separati per unità.
Perché l'automazione conta di più ora che il margine di errore si è ristretto
Nei nostri audit su strutture ricettive — la stessa verticale in cui abbiamo già affrontato la gestione di overbooking e cancellazioni con l'AI — vediamo lo stesso schema che si ripete: il problema raramente è la volontà di rispettare la norma, è il tempo tra l'arrivo dell'ospite e il momento in cui qualcuno si ricorda di aprire Alloggiati Web. Quando la finestra utile era di 24 ore, un ritardo di qualche ora passava inosservato. Con 6 ore, lo stesso ritardo diventa una violazione.
Un sistema di Customer Support ben progettato collega il momento del check-in — messaggio di conferma, richiesta del documento, eventuale videochiamata di verifica — direttamente all'invio della schedina, invece di lasciare che sia un passaggio manuale separato affidato alla memoria di chi è in turno. La parte che nessun gestionale standard automatizza da solo è proprio questa: il collegamento tra riconoscimento de visu e trasmissione dati, che oggi sono due obblighi distinti ma nella pratica vanno gestiti nello stesso momento.
Il punto debole tipico non è la tecnologia che manca — quasi ogni struttura ha già un gestionale o un sistema di prenotazioni — ma il passaggio umano tra due sistemi che non si parlano: chi accoglie l'ospite compila un modulo di check-in su un tool, e solo più tardi (a volte a fine turno, a volte il giorno dopo) qualcun altro apre Alloggiati Web e trascrive gli stessi dati a mano. Ogni trascrizione manuale è un punto in cui la finestra di 6 ore può scadere senza che nessuno se ne accorga, ed è esattamente il tipo di processo che un audit strutturato individua prima che diventi un problema con la questura.
Se vuoi capire dove la tua struttura rischia di più su questo fronte, un audit gratuito è il primo passo per mappare il processo reale di check-in, non quello sulla carta — dalla verifica dell'identità dell'ospite fino al secondo in cui la schedina risulta effettivamente trasmessa.
Il termine di 6 ore vale per tutte le strutture ricettive?
No. Storicamente riguardava solo i soggiorni di una notte (D.M. 7 gennaio 2013). Con il Decreto Sicurezza 2025 si estende progressivamente, regione per regione, anche a locazioni turistiche e affitti brevi. Per i soggiorni di più notti resta il termine di 24 ore.
Basta inviare la schedina in tempo per essere in regola?
No. La circolare del Ministero dell'Interno 38138/2024, confermata dal Consiglio di Stato il 21 novembre 2025, richiede anche un'identificazione de visu dell'ospite: la sola comunicazione dei dati non è sufficiente.
Il self check-in è illegale?
No, ma deve garantire un riconoscimento reale — videochiamata, videocitofono o strumenti equivalenti che confermino la corrispondenza tra persona e documento. Un modulo online compilato senza alcuna verifica visiva non è conforme.
Quali sono le sanzioni per chi non rispetta l'obbligo?
L'omessa comunicazione è reato ai sensi dell'art. 109 TULPS: arresto fino a tre mesi o ammenda fino a 206 euro. Le guide di settore segnalano che la violazione si applica per ogni schedina mancante, non come sanzione unica per la struttura.
Per quanto tempo devo conservare le ricevute di invio?
Almeno cinque anni. Il portale Alloggiati Web mantiene le ricevute scaricabili solo per 30 giorni: dopo quella finestra vanno recuperate da un archivio proprio, non dal portale.
Chi gestisce più unità in affitto breve rischia di più?
Sì. Con arrivi ravvicinati su più appartamenti nello stesso weekend, la finestra di 6 ore aumenta il rischio di superare il termine su una o più unità contemporaneamente, se non c'è un sistema centralizzato che segnali ogni check-in in tempo reale.
Cosa succede se mi accorgo di aver sforato la finestra di invio?
Meglio inviare comunque la schedina in ritardo piuttosto che ometterla del tutto: la violazione resta, ma un errore isolato e riconosciuto può rientrare nell'oblazione (artt. 162 e 162-bis c.p.), che estingue il reato con il pagamento di una somma ridotta. Non copre però un'omissione ripetuta o sistematica.
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